Ипотека для избранных: почему доступ к собственному жилью потеряли 83 процента обычных россиян

Большинство россиян не могут позволить себе квартиру в ипотеку по рыночной ставке. Причина - низкие доходы: 83% граждан зарабатывают меньше 100 тысяч рублей в месяц. Банки требуют минимум 120 тысяч для одобрения кредита, и это обоснованно. Ежемесячный платеж за скромную квартиру площадью 40 кв. м начинается от 60 тысяч рублей.

Первоначальный взнос - ещё одна преграда. Чем он выше, тем больше шансов на одобрение. При доходе около 100 тысяч банки ожидают взнос в размере 43% от стоимости жилья. Учитывая цены на квартиры, накопить такую сумму семье, снимающей жильё, потребуются годы.

Даже если Центробанк снизит ключевую ставку на 4 процентных пункта - до 12%, ситуация кардинально не изменится. Ипотека останется недоступной для большинства.

Средняя зарплата в России на конец 2025 года составила 98,2 тысячи рублей. Но это весьма условный показатель. От 60 тысяч получают 21,6% россиян, от 45 до 60 тысяч - 14,9%. Более 100 тысяч зарабатывают лишь 16,7% граждан. Меньше 45 тысяч - 47% опрошенных Росстатом. Реальные доходы почти вдвое ниже официальной средней зарплаты, которой самой по себе недостаточно для получения ипотечного кредита.

Банки оценивают показатель долговой нагрузки - не более 50%. Если человек тратит больше половины дохода на погашение долгов, в новом кредите откажут. Без первоначального взноса получить квартиру невозможно - такая практика осталась в прошлом. Результат: банки отклоняют 65% заявок на ипотеку.

Средняя цена квадратного метра с учётом рыночной ипотеки - 130 тысяч рублей. Средняя ставка без льгот - 19,8%. Двухкомнатная квартира площадью 40 кв. м обойдётся в 5,2 миллиона рублей. При взносе 30% и кредите на 30 лет ежемесячный платёж составит 60 тысяч. До этого нужно накопить 1,56 миллиона рублей.

Платить по 60 тысяч каждый месяц 30 лет - непосильная ноша даже при зарплате 100 тысяч. Банк откажет, поскольку на выплату уходит больше половины дохода.

Чтобы улучшить условия, нужно внести больший первоначальный взнос и уменьшить сумму долга. При зарплате 100 тысяч потребуется накопить минимум 2,2 миллиона - 43% от стоимости жилья. Тогда ежемесячный платёж снизится до 50 тысяч на те же 30 лет.

Некоторые банки требуют взнос от 50%. Газпромбанк, например, ставит условие 45-55%, хотя на сайте указаны другие цифры.

Чтобы собрать 2,2 миллиона на первоначальный взнос, нужно откладывать минимум 20 тысяч рублей ежемесячно на протяжении 9,5 года. Людям без собственного жилья приходится снимать квартиры, что усложняет накопления. Опрошенные россияне признаются: в среднем они могут откладывать лишь 10% дохода. Срок накоплений увеличивается вдвое.

При зарплате около 45 тысяч рублей копить придётся ещё дольше. Непонятно, из каких средств откладывать - денег едва хватает на повседневные нужды.

Аналитик Игорь Расторуев из AMarkets обращает внимание: пока человек копит, ситуация может многократно измениться. В какой-то момент точно понадобятся деньги на лечение или крупную покупку. Поэтому без помощи родственников не обойтись.

Банк России планирует снизить ключевую ставку до 12% к концу года. Ипотечные ставки опустятся до 16% вместо 19%. Но для заёмщиков ситуация существенно не изменится. Ежемесячный взнос останется большим, зарплаты перестали расти, а цены - нет.

При доходе меньше 100 тысяч о рыночной ипотеке можно забыть. Единственный выход - увеличивать доход, занимать у родных или изменить обстоятельства, чтобы претендовать на льготную программу кредитования.

Ранее мы писали о том, что собственное жильё превратилось для многих россиян из базовой потребности в недостижимый актив. Среднему жителю столицы требуется более 13 лет непрерывного накопления всей зарплаты для покупки однокомнатной квартиры. Стоимость квадратного метра в новостройках за прошлый год выросла на 21%, достигнув 215 тысяч рублей. Чебоксары вошли в топ-6 городов по росту цен на новостройки. Индекс price-to-income в России достиг 13,7 пункта против комфортных 3-5, тогда как в США этот показатель составляет 3,5.