Доход сегодня, актив на завтра: как инвесторы оценивают недвижимость на длинной дистанции
- 10:25 26 октября
- 16+
- Анна Именнова
erid: 2W5zFHzPXkD
Получать деньги приятно. Еще приятнее спустя годы обнаружить, что актив, который их приносил, и сам заметно подорожал. Именно на такую комбинацию делают ставку инвесторы в недвижимость. Но у дохода на сегодня и капитала на завтра разные правила игры. В перспективе стоимость квартиры зависит от того, насколько она будет востребована через пять, десять или двадцать лет.
Самые востребованные инвестиции
Недвижимость служила инструментом сохранения и приумножения капитала задолго до появления современных инвестиционных инструментов. Как источник регулярного дохода ее рассматривали уже в XIX веке, когда в Москве и Петербурге начали массово строить доходные дома с квартирами для сдачи в аренду. Такой актив приносил около 10 % годовых. В то время доходные дома считались сверхприбыльным бизнесом: поначалу их строительство практически не регулировалось, а впоследствии высокий спрос на аренду и относительно быстрая окупаемость вложений продолжали обеспечивать собственникам значительный доход.
Покупка квартиры и сейчас остается наиболее популярным способом вложения денег. По данным опросов ДОМ.РФ в 2025 году, более половины жителей России (51 %) заявили, что готовы вложить крупную сумму в жилье, и только 8 % выбрали бы ценные бумаги, а 7 % – валюту. По статистике за первую половину 2026 года, наибольший объем инвестиций – 2,65 трлн руб. – составило именно приобретение жилья. Далее по популярности следуют корпоративные облигации (630 млрд руб.) и наличная валюта (430 млрд руб.).
Для многих важна гибкость вложений в недвижимость: приобретенное жилье можно использовать для собственного проживания, сдавать в аренду или продать. Квартира в новостройке при этом остается понятным инвестиционным инструментом. В отличие от многих финансовых продуктов, инвестору проще оценить сам предмет вложений и способы получения дохода от него.
На что стоит обратить внимание при покупке жилья
Одной из ключевых характеристик, определяющих востребованность недвижимости, является локация объекта. Развитая инфраструктура, качественное благоустройство и транспортная доступность влияют не только на удобство жизни, но и на будущую стоимость жилья. Особенно заметный эффект дает развитие транспортной сети. Так, в районах Москвы, где за четыре года появились новые дороги, развязки и станции метро, цены на квартиры выросли на 95 % против 57 % в среднем по городу.
Визуализация: Донстрой
Качество среды – критерий оценки инвестпривлекательности, включающий в себя развитость социальной и технологической инфраструктуры, экологическую обстановку, особенности дома. Перед покупкой квартиры стоит узнать инженерные характеристики здания, его энергоэффективность, планировку, уровень сервиса. Если у девелопера есть планы по благоустройству территории, то это также добавит стоимости жилью.
Совокупность характеристик жилья формирует его класс, что отражается на цене квадратных метров и сроках их окупаемости. От этого зависит и доход владельца. Так, требуемая сумма для выхода на рынок аренды премиум-жилья будет солиднее, чем в бизнес-классе, но оно может приносить больший доход.
Ликвидность показывает, насколько легко будет продать недвижимость по рыночной цене. Это зависит от совокупности характеристик самого объекта и его окружения – от расположения и транспортной доступности до качества проекта, состояния дома и уровня развития района.
Двойной доход
Сочетание сильной локации, развитой инфраструктуры и высокого качества проекта создают инвестиционную привлекательность недвижимости. Все эти факторы представлены в проекте «Остров», который компания «Донстрой» возводит в Мневниковской пойме на северо-западе Москвы. По данным ЦИАН, с июня 2025 по июнь 2026 года «Остров» занял первое место среди московских проектов по выручке. А в 2023 году первый квартал проекта был признан самым инвестиционно-привлекательным по версии Urban Awards.
Визуализация: Донстрой
Концепция «Острова» строится на сочетании городского комфорта и природной среды – близости к воде и большим зеленым пространствам. С точки зрения инвестиций особенно привлекательным выглядит четырнадцатый квартал «Острова», где расположен доходный дом. Для инвестора такой формат объединяет два источника потенциальной отдачи: регулярный доход от аренды и рост стоимости самого актива на длинной дистанции.
Квартиры в доходном доме объединены в общий арендный фонд, а выручка от их сдачи распределяется между собственниками пропорционально площади принадлежащего им жилья. Такая модель снижает зависимость дохода инвестора от загрузки конкретной квартиры: даже во время ее простоя владелец продолжает получать свою долю общей выручки. Всю работу, связанную со сдачей и обслуживанием жилья, берет на себя команда профессионалов – от поиска арендаторов и оформления договоров до расчетов, технического обслуживания и решения эксплуатационных вопросов.
Визуализация: Донстрой
Для собственника такой подход превращает недвижимость из объекта, требующего постоянного участия, в актив с профессиональным сопровождением. Результаты управления собственник может отслеживать на цифровой платформе. При этом квартиру можно использовать и для собственного проживания: она передается с готовой отделкой, мебелью и техникой.
Условия для комфорта
Доход от сдачи квартиры – лишь часть результата, на который рассчитывает инвестор. В долгосрочной перспективе не менее важно, насколько востребованным останется сам объект. Здесь имеют значение общие характеристики проекта: локация, транспортная доступность, качество среды и окружающая инфраструктура.
В «Острове» тишина жизни в окружении природы сочетается со всеми возможностями городской инфраструктуры. Здесь приятно гулять по парку или набережной, отправиться на занятия спортом или на массаж, провести день с детьми или встретиться с друзьями в ресторане. Рядом находятся десятки магазинов и лавок, кафе и ресторанов. В проекте «прописались» лучшие спортивные объекты, включая академию хоккея Александра Овечкина, ледовый театр Татьяны Навки, центр керлинга, дворец бильярда, баскетбольный клуб ЦСКА. А совсем рядом – гольф-клуб «Крылатское» и Гребной канал.
Четырнадцатый квартал добавляет к возможностям «большого» «Острова» собственную инфраструктуру. Его внутренний двор займет 1,2 га: здесь предусмотрены игровые площадки и зоны для активностей, места для отдыха и пикников. А в доходном доме жителям будут доступны коворкинг, детские центры и репетиторские, спортзал и комнаты красоты, медицинский кабинет и комната записи подкастов.
Визуализация: Донстрой
С территории «Острова» легко добраться в другие районы Москвы: рядом работают станции метро «Терехово» и «Мневники», а удобный выезд связывает проект с центром города, открывая резидентам все преимущества мегаполиса.
Инвестиционная ценность недвижимости определяется не только текущим доходом, но и тем, насколько востребованным актив останется со временем. Поэтому наиболее устойчивыми оказываются вложения в проекты, где источник арендного дохода подкреплен качеством актива и среды вокруг него.
*Материалы носят ознакомительный характер, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией (ИИР) и не должны рассматриваться как призыв к действию. Доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем. Инвестиции связаны с риском, вы можете потерять вложенные средства. Перед принятием решения проконсультируйтесь со специалистом
Реклама. ООО «Специализированный застройщик «ЭПОХА» ИНН 9729332579